Zachowanie Twojego sąsiada jest uciążliwe i zastanawiasz się, jak skłonić go do zaprzestania niepożądanych działań? Jak uniknąć konfliktów i zapewnić sobie spokój?Dowiedz się, czym są immisje, jakie są ich rodzaje, a także jak skutecznie dochodzić swoich praw, gdy przekraczają one akceptowalne granice.
Czym są immisje?
Immisje są to działania właściciela nieruchomości realizowane na własnym gruncie, których skutki odczuwalne są na gruncie sąsiednim. Kodeks cywilny nie zawiera definicji legalnej immisji, a jedynie zakaz ich stosowania. Zgodnie z art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm., dalej k.c.) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Jakie są rodzaje immisji?
Immisje możemy podzielić na bezpośrednie i pośrednie.
Immisje bezpośrednie
Immisje bezpośrednie to celowe działania oddziałujące na grunt sąsiedni, które polegają na skierowaniu na ten grunt danych substancji za pomocą określonych urządzeń czy przewodów. Przykładem jest skierowanie nadmiaru wód opadowych na grunt sąsiada lub przerzucenie na sąsiednią działkę nieruchomości. Immisje bezpośrednie są bezwzględnie zakazane, albowiem stanowią niedozwoloną ingerencję w uprawnienia właściciela.
Immisje pośrednie
Immisje pośrednie są to działania polegające na pośrednim oddziaływaniu na grunty sąsiednie np. poprzez wydzielanie hałasu. Dzielą się one na materialne i niematerialne. Immisje materialne polegają na emisji określonych cząstek materii takich jak pył lub dym albo cząstek energii – hałasu, wiązki lub światła. Immisje niematerialne polegają na oddziaływaniu na sferę psychiczną właściciela sąsiedniej nieruchomości np. wywołanie poczucia zagrożenia.
Jak określa się, czy działanie jest immisją?
Nie każde zachowanie stanowi immisje niedopuszczalne, kryterium czy dane działanie jest dopuszczalne czy też nie, stanowi „przeciętna miara”. Kiedy przekracza ono wskazane kryterium, zachowanie jest niedozwolone. Zgodnie z Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 marca 2013 r., I ACa 835/12, LEX nr 1294703:
Ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości. W wyniku oddziaływania pośredniego zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości, ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń w drodze tzw. roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.).
Immisje to działania właściciela nieruchomości, które mimo że wykonywane na własnym gruncie, mają negatywny wpływ na nieruchomości sąsiednie. W sytuacji, gdy działania te przekraczają „przeciętną miarę”, właściciel nieruchomości może dochodzić ochrony przed immisjami w trybie art. 23 k.c, 24 k.c., a także 144 k.c. i 222 k.c., domagając się zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
