Prawo cywilne

Zgodnie z art. 195 kodeksu cywilnego o współwłasności mówimy, gdy własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Cechami współwłasności są:

1. jedność przedmiotu (np. nieruchomość, samochód),
   wielość podmiotów, tj. współwłaścicieli,
2. niepodzielność wspólnego prawa (każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie natomiast do części, która odpowiada wielkości jego udziałowi).

Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zgoda wszystkich współwłaścicieli wymaga jest jednak w następujących sytuacjach, o których stanowi art. 199 kodeksu cywilnego:

1. rozporządzenia rzeczą wspólną (np. poprzez sprzedaż całej rzeczy wspólnej),
2. dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to ustanie stosunku współwłasności, czyli stanu, w którym jedna rzecz przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Uprawnienie do zniesienia współwłasności może być jednak wyłączone na czas nie dłuższy niż 5 lat, z zastrzeżeniem, ze w ostatnim roku przed upływem tego terminu możliwe jest jego przedłużenie na kolejne 5 lat.

Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwóch trybach – w trybie umownym oraz sądowym.

Zgoda pomiędzy współwłaścicielami co do zniesienia współwłasności, a także sposobu daje możliwość dokonania tej czynności w drodze umowy, która może zostać zawarta w dowolnej formie, z zastrzeżeniem, że gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności możliwe jest poprzez:

1. podział fizyczny rzeczy, o czym stanowi art. 211 kodeksu cywilnego, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby ze sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, np. podział samochodu;
2. przyznanie rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności jednemu ze współwłaścicieli;
3. sprzedaż rzeczy objętej współwłasnością, a następnie podział ceny pomiędzy współwłaścicieli.

W przypadku braku zgody współwłaścicieli co do sposobu podziału rzeczy, każdy z nich może wystąpić z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności. Należy pamiętać o najważniejsze kwestii związanej ze zniesieniem współwłasności. Otóż jeśli istnieją roszczenia między właścicielami związane ze współwłasnością np. z tytułu dokonanych nakładów na rzecz, należy je pod rygorem utraty prawa do ich dochodzenia, zgłosić w toku postępowania o zniesienie współwłasności.

Quoad usum może zostać przeprowadzone zarówno w toku postępowania sądowego, jak przez zawarcie umowy przez współwłaścicieli. A czym jest? Quad usum jest podziałem rzeczy wspólnej do korzystania. Na mocy umowy, której forma nie dowolna (nie musi to być umowa pisemna) współwłaściciele mogą dokonać podziału rzeczy do korzystania np. przez wydzielenie części do wyłącznego używania przez poszczególnych współwłaścicieli. Do zawarcia umowy konieczna jest zgodna wola współwłaścicieli co do zasad korzystania z rzeczy wspólnej.

W przypadku braku porozumienia współwłaścicieli co do podziału rzeczy wspólnej do korzystania, ustanowienia quo ad usum można dochodzić przed sądem powszechnym w trybie nieprocesowym. Quoad usum jest sposobem sprawowania zarządu nad rzeczą. Każdy bowiem ze współwłaścicieli dokonuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Natomiast w przypadku podziału quoad usum może zarządzać oddaną mu do wyłącznego używania częścią rzeczy z pominięciem pozostałych współwłaścicieli (nie dotyczy to rozporządzenia rzeczą, ani jej częścią). Wspomniana reguła odnosi się również do tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w przypadku w którym ich skutki ograniczają się wyłącznie do wydzielonej współwłaścicielowi części i nie wpływają na całą rzecz – jako przykładem takiej sytuacji można wskazać wynajęcie lokalu oddanego jednemu ze współwłaścicieli do wyłącznego korzystania. Skutkiem quad usum może być również to, że poniesione wydatki, a także ciężary, które związane są z częścią tej rzeczy, z której korzysta dany współwłaściciel z wyłączeniem pozostałych, obciążają tylko tego współwłaściciela korzystającego i tylko jemu przypadają pożytki związane z tą częścią.

Inaczej mówiąc współwłaściciel dokonujący pewnych nakładów koniecznych na część nieruchomości, która to nieruchomość jako całość jest przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału rzeczy wspólnej do korzystania, nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały poczynione nakłady. Tytułem przykładu podać można koszty sprzątania ogródka wydzielonego do wyłącznego korzystania na rzecz jednego ze współwłaścicieli.

Umowny podział nieruchomości quad usum jest rozwiązanie dla sytuacji, w której nie można znieść współwłasności lub brak jest takiej woli. Jest to bowiem podział nieruchomości do wyłącznego korzystania z pominięciem pozostałych współwłaścicieli, który nie prowadzi do zniesienia współwłasności. Zawarcie takiej umowy lub ustanowienie podziału przez sąd wiąże się z obowiązkiem znoszenia, że z określonej części nieruchomości korzystać będzie wyłącznie inny współwłaściciel.

Kwestię tę należy rozpocząć od definicji immisji, bowiem kodeks cywilny nie zawiera wyjaśnienia tego pojęcia, co więcej nie posługuje się tym terminem. Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Tłumacząc powyższy przepis należy wskazać, ze właściciel nieruchomości powinien korzystać z niej w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu swoim zachowaniem wpływać na funkcjonowanie nieruchomości sąsiednich. Immisje można również definiować jako nieprzestrzeganie zakazu powstrzymywania się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

Immisje możemy podzielić na immisje bezpośrednie oraz na immisje pośrednie. Immisje bezpośrednie polegają na celowym działaniu, które skutkują powstaniem negatywnych konsekwencji na sąsiadującej nieruchomości, np. sztuczne skierowanie na nią wód opadowych. Immisje pośrednie są natomiast skutkiem ubocznym działania lub zaniechania działania. Częstym przykładem immisji pośrednich jest generowanie nadmiernego hałasu czy zadymienia podczas grillowania. Należy się zastanowić kiedy dane zachowanie stanowi immisje, kiedy jest dopuszczalne, a kiedy nie. Ustawodawca wprowadził kryterium przeciętnej miary, które ma służyć określeniu granicy immisji pośrednich. Kryterium przeciętnej miary jest kryterium nieostrym, zatem należy każdorazowo interpretować dane zachowanie, należy wziąć pod uwagę charakter nieruchomości, jej położenia, okolicy czy nawet panujące zwyczaje. Pamiętać należy, że zabronione są immisje zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedzkich ponad przeciętną miarę. Dopuszczalne są bowiem takie zakłócenia, które wynikają z normalnego korzystania z nieruchomości.

Jeśli już wiesz czym są immisje i kiedy zakłócają korzystanie z nieruchomości, należy się zastanowić kto i w jaki sposób można się przed nimi bronić. Każdy właściciel nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone przez immisje może wystąpić z żądaniem. Podkreślić należy, że nieruchomością sąsiednią jest nie tylko nieruchomość, która fizycznie graniczy z tą, z której dochodzą immisje, a jest to również każda nieruchomość narażona na negatywne konsekwencje immisji. Niejednokrotnie zdarza się, że na zakłócenia narażone są nieruchomości znacznie oddalone od źródła, przykładem takich zakłóceń może być hałas lub nieprzyjemny i uciążliwy zapach. Właściciel nieruchomości obciążony immisjami może żądać:

1. zaprzestania naruszeń,
2. przywrócenia stanu poprzedniego, to jest takiego stanu jaki istniałby jeśli nie dochodziłoby do zakłóceń,
3. zakazu podejmowania konkretnych działań,
4. nakazu konkretnych działań.

Zasiedzenie jest postacią dawności. Zasiedzenie własności nieruchomości wiążą powstanie skutków prawnych z upływem określonego czasu. Prowadzi do nabycia prawa podmiotowego przez podmiot, których dotychczas nie był do niego uprawniony. Najprościej rzecz ujmując z zasiedzeniem nieruchomości mamy odczynienia tylko i wyłącznie wtedy, kiedy dany podmiot, będący posiadaczem samotnym posiada ją przez określony czas. Przesłankami do zasiedzenia nieruchomości są:

1. posiadanie samoistne – zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem takim jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Należy zaznaczyć, że niemożliwe jest zasiedzenie przez dzierżawcę czy najemcę, którzy są posiadaczami zależnymi;
2. ciągłość posiadania – w tej sytuacji chodzi o posiadanie nieprzerwane, zgodnie z art. 340 kodeksu cywilnego istnieje domniemanie ciągłości posiadania;
3. upływ okresu zasiedzenia nieruchomości – który zależny jest od posiadania w złej lub dobrej wiary, o czym poniżej.

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w zlej wierze (zasiedzenie). Dalej przytaczany przepis stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Czym zatem jest posiadanie w dobrej wierze? Otóż posiadaczem w dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym przeświadczeniu, że ma prawo własności danej nieruchomości. Typowym przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazał się nieważny. Na czym polega posiadanie w złej wierze? Posiadaczem w zlej wierze jest podmiot, który ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie dołożył należytej staranności, aby tę kwestię ustalić. Posiadaczem w zlej wierze jest ten, który objął nieruchomość nie dokonując przy tym żadnych formalności.

Jak wspomniano powyżej, kodeks cywilny przewiduje, że:

1. przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze do zasiedzenia dochodzi po upływie 20 lat,
2. przy samotnym posiadaniu nieruchomości w zlej wierze do zasiedzenia dochodzi po upływie 30 lat.

Bez względu na powyższe zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, co oznacza, że po spełnieniu warunków koniecznych posiadacz samoistny staje się właścicielem nieruchomości. Jednakże fakt zasiedzenia należy stwierdzić, aby móc dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej i mieć pewność, że posiadanie nieruchomości doprowadziło do zasiedzenia. Stwierdzenia zasiedzenia dokonuje się w postępowaniu sądowym w trybie nieprocesowym.

Warte podkreślenia jest, że do 2024 r. w przypadku zasiedzenia nieruchomości wykluczone było dochodzenie przez prawowitego właściciela, który z uwagi na zasiedzenie utracił prawo własności, odszkodowania za bezumowne władanie nieruchomością (tzw. roszczenia uzupełniające). Od 2024 r. w związku z orzecznictwem Sądu Najwyższego powyższe uległo zmianie. Od tej pory Sąd Najwyższy uznał za możliwe dochodzenie roszczeń odszkodowawczych przez byłych właścicieli.

Instytucja ubezwłasnowolnienia powstała w celu ochrony osób, które np. w związku z chorobą psychiczną lub wiekiem nie są w stanie właściwie i w sposób racjonalny kierować swoim postępowaniem, czy podejmować decyzji. W takiej sytuacji problematyczne stają się czynności życia codziennego. Jeśli jednak osoba bliska jest osobą świadomą (zdolną do samodzielnej logicznej oceny podejmowanej przez siebie czynności prawnej) istnieje możliwość sporządzenia odpowiedniego pełnomocnictwa, które będzie upoważniało pełnomocnika do określonych działań. Jeśli jednak nasz bliski pozostaje nieświadomy, nie nawiązuje kontaktu logicznego, to powyższa propozycja nie rozwiązuje problemu. W tej sytuacji pomocna będzie procedura sądowego ubezwłasnowolnienia osoby chorej, a następnie wyznaczenie dla niej opiekuna prawnego.

Sprawy o ubezwłasnowolnienie należą do właściwości sądów okręgowych i rozpatrywane są w składzie trzech sędziów zawodowych, po przeprowadzeniu rozprawy. Należy pamiętać, że osoba która ma zostać ubezwłasnowolniona musi być zbadana przez conajmniej jednego biegłego lekarza – psychiatrę lub neurologa, a także psychologa.

Kto może zgłosić wniosek o wszczęcie postępowania o ubezwłasnowolnienie Podmiotami uprawnionymi są:

1. małżonek osoby, która ma zostać ubezwłasnowolniona,
2. przedstawiciel ustawowy osoby, która ma zostać ubezwłasnowolniona,
3. krewni w linii prostej oraz rodzeństwo osoby, która ma być ubezwłasnowolniona, przy czym nie mogą oni zgłaszać wniosku o wszczęcie postępowania, jeżeli osoba ta ma przedstawiciela ustawowego,
4. prokurator.

Jak wygląda postępowanie o ubezwłasnowolnienie? Uczestnikami postępowania o ubezwłasnowolnienie są z mocy prawa oprócz wnioskodawcy, osoba, która ma być ubezwłasnowolniona, jej przedstawiciel ustawowy, małżonek. Postępowanie toczy się z udziałem prokuratora. W postanowieniu o ubezwłasnowolnieniu sąd musi określić, czy jest ono całkowite, czy częściowe i wskazać powód z jakiego zostało ono orzeczone. Ubezwłasnowolnienie częściowe polega na tym, że osoba ubezwłasnowolniona sama dokonuje czynności prawnych, jednak do ich ważności potrzebuje zgody kuratora. Kwestie drobnych bieżących spraw życia codziennego może podejmować samodzielnie. Ubezwłasnowolnienie całkowite polega natomiast na pozbawieniu osoby ubezwłasnowolnionej możliwości dokonywania wszystkich czynności prawnych, a we wszystkich sprawach reprezentuje ją opiekun, który jest wyznaczany przez sąd.

Czy można uchylić ubezwłasnowolnienie? Sąd uchyla ubezwłasnowolnienie, gdy ustają przyczyny, dla których je orzeczono. Sąd może w razie poprawy stanu zdrowia osoby ubezwłasnowolnionej zmienić ubezwłasnowolnienie z całkowitego na częściowe, a razie pogorszenia się stanu – zmienić je z częściowego na całkowite.

Prawo pierwokupu jest to prawo, które przysługuje określonej osobie do zakupu nieruchomości lub innego składnika majątku przed innymi osobami, w sytuacji, w której dotychczasowy właściciel zdecyduje się na sprzedaż. Prawo pierwokupu jest więc uprzywilejowaniem danej osoby do zakupu rzeczy, czy też prawa w pierwszej kolejności. Z drugiej strony zastrzeżenie prawa pierwokupu oznacza, że rzecz lub prawo może zostać sprzedana osobie trzeciej dopiero wówczas, gdy z prawa pierwokupu nie skorzysta osoba uprzywilejowana, co stanowi pewne ograniczenie dla właściciela.

Prawo pierwokupu uregulowane jest w art. 596 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej, stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.

Źródłem prawa pierwokupu jest ustawa lub czynność prawna, wyróżniamy więc:

1. ustawowe prawo pierwokupu,
2. umowne prawo pierwokupu.

Ustawowe prawo pierwokupu było pierwotnie instrumentem służącym nabywaniu przez państwo nieruchomości, a także niektórych praw. Obecny stan prawny pozwala na nabycie rzeczy i praw także przez inne podmioty. Ustawowe prawo pierwokupu jest więc ograniczeniem prawa podmiotowego właścicieli, bezsprzecznie ingeruje w swobodę dysponowania rzeczą. Umowne prawo pierwokupu zastrzeżone może być głównie w umowie sprzedaży, jednak dopuszczalne jest również zawarcie tego prawa w umowie dzierżawy, najmu czy darowizny. Zgodnie z orzecznictwem prawo pierwokupu może być zastrzeżone również w drodze jednostronnej czynności prawnej, a w szczególności w testamencie.

Jeśli już wiemy, czym jest prawo pierwokupu, to należy zastanowić się, w jaki sposób osoba uprawniona może z niego skorzystać. Osoba uprawniona w przypadku chęci skorzystania z prawa pierwokupu zobligowana jest do złożenia zobowiązanemu oświadczenia, w którym wyrazi chęć zakupu. Wspomniane oświadczenie musi mieć taką samą formę, jak umowa sprzedaży, która ma zostać zawarta. Z racji tego, że najczęściej z prawem pierwokupu mamy odczynienia przy sprzedaży nieruchomości, to należy wskazać, że oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomości musi mieć postać aktu notarialnego. Złożenie oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu jest równoznaczna z zawarciem umowy sprzedaży.

Co w sytuacji, w której moje prawo pierwokupu zostało pominięte? Zdarzają się sytuacje, w których zobowiązany dokonuje sprzedaży rzeczy objętej prawiem pierwokupu, bez uprzedniego powiadomienia o tym osoby, której prawo pierwokupu przysługuje. W tej sytuacji sprzedający zobowiązany jest do poniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej wobec uprawnionego z prawa pierwokupu.

Czy mogę zrzec się prawa pierwokupu? Tak, co do zasady prawo pierwokupu jest uprawnieniem kształtującym, które może stać się przedmiotem zrzeczenia się przez osobę uprawniona w drodze jednostronnej czynności prawnej. W takiej sytuacji należy sporządzić oświadczenie, w którym zostanie wyrażona wola zrzeczenia się prawa pierwokupu – wyzbycia się przysługującego prawa.

W dzisiejszych czasach przedsiębiorcy szukają różnych sposobów, aby dotrzeć do jak największej grupy potencjalnych klientów. Wykorzystują w tym celu różne możliwości, w tym np. sprzedaż próbę. Czym jest owa sprzedaż, jakie są jej cechy charakterystyczne i czy jest to bezpieczne?

Kodeks cywilny reguluje instytucje sprzedaży na próbę w art. 592 kodeksu cywilnego. W normie tej wskazano, że sprzedaż na próbę albo z zastrzeżeniem zbadania rzeczy przez kupującego poczytuje się w razie wątpliwości za zawartą pod warunkiem zawieszającym, że kupujący uzna przedmiot sprzedaży za dobry. W braku oznaczenia w umowie terminu próby lub zbadania rzeczy to sprzedawca może wyznaczyć kupującemu odpowiedni termin. Przytaczany przepisu zastrzega również, że jeżeli kupujący rzecz odebrał i nie złożył oświadczenia przed upływem umówionego przez strony lub wyznaczonego przez sprzedawcę terminu, uważa się, że uznał przedmiot sprzedaży za dobry.

Na podstawie tego przepisu przedsiębiorcy decydują się przekazać kupującemu przedmiot sprzedaży na tzw. okres próby, w którym kupujący ma możliwość zweryfikowania funkcjonowania i właściwości wydanego mu towaru, a także zastanowienia się nad sensem zakupu tej rzeczy. W ramach tego rodzaju sprzedaży dochodzi jedynie do warunkowego przeniesienia własności rzeczy na kupującego. Do ostatecznego przeniesienia własności rzeczy dochodzi, gdy kupujący uzna przedmiot sprzedaży za dobry tj. odpowiadający jego oczekiwaniom. To kupujący zatem decyduje o tym, czy umowa dojdzie do skutku, a co za tym idzie, czy dojdzie do przeniesienia własności rzeczy. Jeśli kupujący uzna, że w jego przekonaniu dana rzecz ruchoma jest dobra, a tym samym chce aby doszło do przeniesienia własności, musi on zakomunikować ten fakt sprzedającemu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że celem tej konstrukcji nie jest sprawdzenie przez kupującego czy dana rzecz ruchoma ma wady, chodzi jedynie o weryfikację czy spełnia ona jego oczekiwania, zatem kupujący nie traci uprawnień z tytułu rękojmi.

Jak długo jednak potencjalny kupujący może korzystać z rzeczy zakupionej na próbę? Stan ten nie może trwać wiecznie, w innym wypadku byłaby to konstrukcja skrajnie niekorzystna dla sprzedającego. Paragraf drugi wspomnianego przepisu wskazuje, że jeśli w umowie nie ustalono terminu próby lub zbadania rzeczy, to sprzedający ma prawo wyznaczyć kupującemu odpowiedni termin. Podkreślić również należy, co jest szczególnie ważne z punktu widzenia kupującego, że przepisy kodeksu cywilnego przewidziały domniemanie, zgodnie z którym jeżeli termin do złożenia oświadczenia woli upłynie, to wówczas uznaje się, że kupujący uznał przedmiot za dobry, a co za tym idzie – dochodzi do nabycia rzeczy ruchomej i objęcia prawa własności.

Sprzedaż na raty jest jednym z rodzajów sprzedaży przewidzianych przez kodeks cywilny. Reklamodawcy szczególnie często zachęcają konsumentów do skorzystania z zakupu towarów właśnie na warunkach sprzedaży ratalnej. Czym właściwie jest sprzedaż na raty, czy każdy kupujący zdaje sobie sprawę, z czym wiąże się ten rodzaj sprzedaży?

Sprzedażą na raty nazywamy dokonaną w zakresie działalności przedsiębiorstwa sprzedaż rzeczy ruchomej osobie fizycznej za cenę płatna w określonych ratach, jeżeli według umowy rzecz ma być kupującemu wydana przed całkowitym zapłaceniem ceny. Dzięki temu szczególnemu rodzajowi sprzedaży możliwe jest odroczenie w czasie momentu zapłaty całości ceny za dany produkt, co jest szczególnie korzystne dla kupującego. Można wiec wskazać, że przy sprzedaży na raty podmiotem szczególnie narażonym jest sprzedający, który przenosi własność rzeczy na kupującego, zanim ten dokona zapłaty ceny. Istnieje jednak mechanizm zabezpieczenia interesów sprzedawcy. Otóż w umowie można zawrzeć zastrzeżenie własności rzeczy do czasu uiszczenia całości ceny.

Kto może zawrzeć umowę na raty? Umowę sprzedaży na raty zawrzeć może jako sprzedawca jedynie przedsiębiorca w zakresie prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a kupującym może być jedynie osoba fizyczna, która dokonuje nabycia przedmiotu nie w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. W tym miejscu należy zaznaczyć, że przedmiotem umów sprzedaży na raty może być jedynie rzecz ruchoma.

Istotą umowy sprzedaży ratalnej jest umożliwienie kupującemu zapłaty ceny w ratach, do całkowitej jej zapłaty dochodzi zatem po wydaniu rzeczy przez sprzedawcę i odebraniu przedmiotu umowy przez kupującego. W związku z powyższym zapłata ceny nie stanowi warunku, pod którym dochodzi do przeniesienia własności rzeczy na kupującego. Do przeniesienia własności dojdzie już w momencie zawarcia umowy sprzedaży na raty, chyba że co innego będzie wynikało z umowy.

Co ważne również dla kupującego, zgodnie z art. 584 kodeksu cywilnego sprzedawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej na raty. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej na raty może być przez umowę wyłączona lub ograniczona tylko w wypadkach przewidzianych przez przepisy szczególne. Umowa ratalna nie może utrudniać kupującemu konsumentowi wykonywania należnych mu uprawnień z tytlu rękojmi.

Niewątpliwym plusem sprzedaż ratalnej jest możliwość przedwczesnej spłaty ceny. W razie przedterminowej zapłaty kupujący może odliczyć kwotę, która odpowiada wysokości stopy procentowej dla danego rodzaju kredytów NBP.

Czy sprzedawca jest chroniony w sytuacji popadnięcie przez kupującego w zwłokę? Nierzadko zdążają się sytuacje, w których to konsument niewłaściwe oceni swoją sytuacje finansową, w konsekwencji czego zorientuje się, że nie jest w stanie terminowo spłacać swoich zobowiązań. Sprzedawca może odstąpić od umowy z powodu niezapłacenia ceny, jednakże tylko wtedy, gdy kupujący jest w zwłoce z zapłatą co najmniej dwóch rat, a łączna suma zaległych rat przewyższa 1/5 części umówionej ceny. W takiej sytuacji sprzedawca winien wyznaczyć kupującemu odpowiedni, dodatkowy termin do spłaty zobowiązania, z zagrożeniem, że w razie jego upływu będzie on uprawniony do odstąpienie od umowy, o czym stanowi art. 586 § 2 kodeksu cywilnego.

Niewątpliwie tego rodzaju sprzedaż jest instrumentem niezmiernie korzystnym dla kupującego, który nie ma możliwości natychmiastowej zapłaty ceny. Zaznaczyć należy jednak, że zakupy na raty powinny być szczególnie przemyślane i dostosowane do posiadanych już zobowiązań i stanu obecnej sytuacji finansowej konsumenta.

Prawo odkupu uregulowane jest w art. 593 kodeksu cywilnego i pozwala sprzedawcy na zastrzeżeniu w umowie sprzedaży możliwości odzyskania w przyszłości własności rzeczy sprzedanej. W praktyce prawo odkupu daje możliwość odzyskania własności, jeśli sprzedający rozmyśli się i będzie chciał „odzyskać” rzecz. Zastrzeżenie prawa odkupu w umowie oznacza to, iż w momencie skorzystania przez sprzedawcę z przysługującego mu prawa, kupujący zobligowany jest do dokonania czynności przeniesienia własności rzeczy sprzedanej z powrotem na sprzedawcę. Prawo odkupu jest więc instytucją stanowiącą pewien wyjątek od istoty umowy sprzedaży (a także od zasady trwałości umów), na podstawie której dochodzi do nieodwracalnego przeniesienia własności. Kiedy w takim razie sprzedawcy przysługuje prawo odkupu? Należy wskazać, że wykonanie prawa odkupu następuje poprzez złożenie przez sprzedawcę kupującemu oświadczenia woli, które musi być złożone w zastrzeżonym w umowie terminie. Zatem ile wynosi ten termin? Prawo odkupu jest prawem ograniczonym w czasie, co oznacza, że po upływie terminu uprawnienie to wygasa i sprzedawca nie może z niego skorzystać, jest zatem prawem limitowanym. Kupujący nie może być ograniczony w prawie do dysponowania rzeczą, a konkretnie do wyboru osoby, której w przyszłości tę rzecz sprzeda. Ustawodawca w art. 593 § 1 kodeksu cywilnego zastrzega, że prawo odkupu może być ustanowione na maksymalnie 5 lat. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, a zastrzeżony dłuższy termin ulega z mocy prawa skróceniu do lat pięciu. Termin liczony jest od chwili zawarcia umowy, a w przypadku późniejszego zastrzeżenia prawa odkupu – od chwili wprowadzenia tego postanowienia do umowy.

Co w sytuacji, w której kupujący odmawia odsprzedania rzeczy, mimo zawarcia w umówię sprzedaży prawa odkupu? Jeśli sprzedawca nie jest w stanie współdziałać z aktualnym właścicielem rzeczy i mimo złożenia stosownego oświadczenia nie może odzyskać rzeczy, to przysługuje mu możliwość wystąpienia na drogę sądową. Wówczas uprawniony do odkupu powinien wystąpić z żądaniem wydania przez sąd orzeczenia, które zastąpi oświadczenie woli aktualnego właściciela (który uchybia swojemu obowiązkowi) o przeniesieniu własności.

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, pozwalające na korzystanie z gruntu lub nieruchomości, będących własnością innej osoby. Ustanowienie służebności polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomości obciążonej) na rzecz innej nieruchomości (nieruchomości władnącej), albo na rzecz określonej osoby fizycznej lub prawnej (służebność osobista).

Wyróżniamy trzy rodzaje służebności:

1. służebność gruntowa,
2. służebność osobistą,
3. służebność przesyłu.

Służebność gruntowa zaliczana jest do najstarszych praw rzeczowych i polega na ustanowieniu na cudzej nieruchomości, obciążenia mającego na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania określonych działań, czy wykonywania określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują. Należy wskazać, że służebność gruntowa zawsze dotyczy dwóch nieruchomości – obciążonej i władnącej. Nieruchomość obciążona to ta, której właściciel jest do czegoś zobowiązany, natomiast nieruchomość władnąca to ta, której właściciel posiada określone uprawnienia. Co szczególnie istotne służebność gruntowa obciąża nieruchomość w sposób stały, jest związana z nieruchomością władnącą, a nie z osobą właściciela, co oznacza, że przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa może przybierać różne formy, np. służebność przejazdu i przechodu, czy służebność drogi koniecznej. Wyobraźmy sobie, że nieruchomość A (obciążona) leży pomiędzy drogą publiczną a nieruchomością B (władnącą). Właściciel nieruchomości B nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Aby umożliwić właścicielowi nieruchomości B dostęp do drogi, może zostać ustanowiona służebność drogi koniecznej, która pozwoli właścicielowi nieruchomości B przechodzić lub przejeżdżać przez nieruchomość A.

Służebność osobista polega na tym, że nieruchomość zostaje obciążona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada służebności gruntowej. Podkreślić należy, że służebność osobista przysługuje określonej osobie fizycznej, a nie każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Ten rodzaj służebności jest ściśle związany z osobą uprawnioną, co oznacza, że wygasa z chwilą śmierci uprawnionego i nie może być przeniesiona na inne osoby. Przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania – polega na prawie osoby uprawnionej do korzystania z określonej części budynku mieszkalnego lub z całego mieszkania, np. właściciel nieruchomości może ustanowić służebność mieszkania na rzecz swojego rodzica, umożliwiając mu dożywotnie zamieszkiwanie w danym lokalu.

Służebność przesyłu polega na obciążeniu nieruchomości w celu umożliwienia przedsiębiorcy przesyłowego prowadzenia i eksploatacji urządzeń służących do przesyłu mediów, takich jak gaz, woda, prąd, ciepło czy telekomunikacja. Służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego w celu umożliwienia budowy, eksploatacji, konserwacji oraz naprawy urządzeń przesyłowych na cudzej nieruchomości. Przykładami służebności przesyłu są linie energetyczne, rurociągi gazowe, czy kable telekomunikacyjne.

Należy pamiętać, że służebność może zostać ustanowiona w drodze postępowania sądowego.

Wyzysk polega na tym, że jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w przeważającym stopniu wartość jej własnego świadczenia. Instytucja wyzysku napotyka jednakże pewnie trudności w praktycznym jej stosowaniu. Stronie, która uważa, że padła ofiar wyzysku, przy zawieraniu umowy, relatywnie trudno jest wykazać spełnienie przesłanek. Zniechęca również do tego krótki termin – bowiem uprawnienia wygasają z upływem dwóch lat od dnia zawarcia umowy. Analiza orzecznictwa sądów powszechnych pozwala stwierdzić, że wyzysk jest dość częstym zarzutem formułowanym przez stronę, która uważa, że doszło do wykorzystania jej przymusowego położenia, jednakże rzadko zarzut ten jest przez sąd uwzględniany.

Żeby można było w ogóle mówić o wyzysku muszą zostać spełnione równocześnie dwie, następujące przesłanki:

1. przesłanka obiektywna, tj. jedna ze stron umowy przyjmuje lub zastrzega dla siebie, czy też innej osoby świadczenie, którego wartość majątkowa, przy obiektywnej ocenie, jest rażąco wysoka w porównaniu z wartością jej własnego świadczenia;
2. przesłanka subiektywna, tj. strona, która przyjmuje lub zastrzega dla siebie lub innej osoby świadczenie niewspółmiernie wysokie, wyzyskuje dla osiągnięcia tego celu przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony.

Jeśli dojdzie do jednoczesnego spełniania wyżej wymienionych przesłanek, wówczas strona może żądać zmniejszania swojego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w przypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.

Instytucja bezpodstawnego wzbogacenia wywodzi się z klasycznego, rzymskiego prawa cywilnego. W obowiązującym kodeksie cywilnym uregulowana została w art. 405 oraz 410 i polega na osiągnięciu korzyści majątkowej bez podstawy prawnej, kosztem innej osoby. Bezpodstawne wzbogacenie jest podstawą roszczenia majątkowego. Osoba, która bez podstawy prawnej osiągnęła korzyść, zobowiązana jest do zwrotu świadczenia osobie, kosztem której bezpodstawnego wzbogacenia dokonała. Zgodnie z definicją legalną, bezpodstawne wzbogacenie musi spełniać następujące przesłanki:

1. wzbogacenie jednej ze stron – jedna ze stron musi uzyskać korzyść majątkową bez podstawy prawnej;
2. zubożenie jednej ze stron – jedna ze stron musi ponieść stratę majątkową, co oznacza, że jej majątek uległ zeszczupleniu wskutek wzbogacenia się drugiej strony;
3. związek miedzy wzbogaceniem a zubożeniem – co oznacza, iż musi istnieć bezpośredni związek przyczynowy między wzbogaceniem jednej ze stron, a zubożeniem drugiej. W praktyce oznacza to, że korzyść uzyskana przez osobę wzbogaconą pochodzi bezpośrednio z majątku osoby zubożonej;
4. brak podstawy prawnej wzbogacenia – wzbogacenie, jak już zostało wyżej wskazane, musi nastąpić bez podstawy prawnej, co oznacza, że nie istnieje żadne prawne uzasadnienie, które uprawniałoby stronę do uzyskania korzyści, np. umowa, przepis prawa, czy orzeczenie sądu.

Sposób w jaki doszło do bezpodstawnego wzbogacenia nie ma znaczenia, a obowiązek zwrotu korzyści uzyskanych bez podstawy prawnej nie zależy od działania bądź zaniechania wzbogaconego, zubożonego, czy osoby trzeciej. W przypadku kumulatywnego zajścia wskazanych powyżej przesłanek, po stronie wzbogaconego powstaje obowiązek zwrotu osobie zubożonej tego, co uzyskał w naturze. W sytuacji, w której nie jest możliwy zwrot korzyści w naturze (co w praktyce występują najczęściej), wzbogacony zobowiązany jest zwrócić ich wartość wyrażoną w pieniądzu.

Pojawia się jednak pytanie – czym jest korzyść majątkowa rozumiana przez pryzmat przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie z orzecznictwem, wykładnią językową i funkcjonalną zwrotu „uzyskania korzyści majątkowej kosztem innej osoby” przemawia za szerokim rozumieniem zubożenia, zatem jest to zarówno przeniesienie majątku sensu stricto, jak i korzystanie z cudzej rzeczy, czy świadczenie usług.

Roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia przedawniają się na zasadach ogólnych – w terminie 6 lat, natomiast jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wówczas termin przedawnienia wynosi 3 lata.

Zwłoka i opóźnienie to dwa pojęcia prawa cywilnego, którym przypisywane bywa synonimiczne znaczenie, ale czy słusznie?

Opóźnienie i zwłoka to dwie różne instytucje prawa cywilnego, którym ustawodawca nadaje odmienne rozumienie, co ma znaczenie w przypadku zasad odpowiedzialności stron umowy. Obie te instytucje dotyczą sytuacji, w której osoba zobowiązana nie wykonuje ciążącego na nim obowiązku w terminie, a różnica skupia się głównie na przyczynie nieterminowego wykonania zobowiązania.

Zgodnie z art. 476 kodeksu cywilnego – dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. W praktyce oznacza to, że o zwłoce mówimy wówczas, gdy przyczyna niewykonania zobowiązania w terminie jest zależna od dłużnika. Zatem jest on odpowiedzialny za nieterminowe wywiązanie się z umowy z powodu swojego zawinienia. W tej sytuacji, dłużnik ponosi winę za nieterminowe wykonanie zobowiązania w ustalonym terminie.

O opóźnieniu mówimy w sytuacji, w której dłużnik nie ma możliwości wykonać zobowiązania, a przyczyną są okoliczności niezależne od niego, dochodzi więc do niedotrzymania umówionego terminu przez dłużnika, jednak z powodów niezawianych przez niego. Można zatem stwierdzić, że opóźnienie to każde uchybienie terminu i niewykonanie zobowiązania, zwłoką jest natomiast tzw. opóźnienie kwalifikowane, które źródłem są powody zależne od dłużnika.

Wiedząc już ze zwłoka i opóźnienie to dwie różne instytucje prawa cywilnego, należy zastanowić nad istotną kwestią w przypadku opóźnienia płatności jaką są odsetki. Skoro, więc opóźnienie spowodowane jest okolicznościami niezależnymi od dłużnika, to czy możemy od niego żądać zapłaty odsetek? Zgodnie z art. 481 § 1 kodeksu cywilnego – jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zatem, odpowiedź na powyższe pytanie brzmi – tak, można żądać odsetek w przypadku opóźnienia, bowiem zasada wywiedziona z przytoczonego przepisu dotyczy każdej sytuacji, w której do terminowej zapłaty nie doszło. W tej sytuacji nie mają znaczenia przyczyny uchybienia, istotny jest jedynie upływ czasu ustalonego terminu płatności. Wskazać należy, że możliwość żądania odsetek powstaje przy każdym nieterminowym wykonaniu płatności, bez względu na przyczynę tego stanu rzeczy.

Jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłata oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Instytucja ta jest pewną dodatkową modyfikacją umownego prawa odstąpienia od umowy, określonego w art. 395 kodeksu cywilnego.

Skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy, przy uznaniu, że jest ono prawidłowo zastrzeżone, jest dodatkowo uzależniona od zapłaty odstępnego. Wskazać należy, że wysokość odstępnego musi zostać określoną w umowie i może być kwotą dowolną, odstępne nie stanowi formy kary umownej.