Czy zdarzyło Ci się mieć do czynienia ze współwłasnością nieruchomości, gdzie każdy ze współwłaścicieli miał inne zdanie na temat jej użytkowania? Jeśli tak, warto poznać zasady podziału „quo ad usum”, który umożliwia rozdzielenie rzeczy wspólnej na wyłączny użytek współwłaścicieli bez konieczności formalnego podziału nieruchomości. Jak to działa i jakie ma konsekwencje? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.
Co to jest Quo ad usum?
Pod tym dla wielu obco brzmiącym sformułowaniem kryje się możliwość dokonania podziału rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quo ad usum). W przeważającej części przypadków podział quo ad usum będzie dotyczył sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości, np. domu wielorodzinnego. Podział quo ad usum pozwala na wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, która będzie wyłącznie do jego użytku.
Ogólny przepis dotyczący posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej zawarty jest w art. 206 Kodeksu cywilnego, który brzmi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Jednak powyższy przepis ma charakter względnie obowiązujący, stąd wszyscy współwłaściciele mogą zgodnie ustalić inny sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w drodze umowy. Co ważne – wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami inaczej niż wynika to z treści art. 206 KC i postanowienia takiej umowy są wiążące.
Forma umowy o podział nieruchomości do korzystania
Umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie wymaga formy szczególnej. Oznacza to, że może być zawarta pisemnie, ustnie bądź nawet w sposób dorozumiany przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z rzeczy. Dorozumiane zawarcie przedmiotowej umowy można przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej. Sposób ten musi być ponadto utrwalony. Jeśli natomiast podział quoad usum miałyby zostać ujawniony w księdze wieczystej, to z uwagi na brzmienie art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – umowę taką powinno zawrzeć się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. W przypadku dokonania umownego podziału quo ad usum współwłaściciele mogą w różny sposób uregulować sposób posiadania i korzystania z rzeczy, np. uzgodnić, że poszczególni współwłaściciele korzystają z rzeczy w różnym czasie (np. w dni parzyste i nieparzyste) albo w ten sposób, że jeden ze współwłaścicieli posiada i korzysta z rzeczy, a inni mają prawo do pożytków. Treść umowy może być dowolna, byleby nie sprzeciwiała się ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 58 KC).
Sądowy podział quo ad usum
Stosowany jest w sytuacji różnego rodzaju konfliktów między współwłaścicielami, dotyczących spraw związanych ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy wspólnej, w sytuacji, w której zniesienie współwłasności z różnych przyczyn nie jest możliwe, a umowne dokonanie podziału nieruchomości jest utrudnione ze względu na sprzeczne interesy współwłaścicieli. Wówczas to sąd określa sposób współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej uwzględniając interes każdego ze współwłaścicieli. W postanowieniu o podziale rzeczy quo ad usum sąd określa części, które mają przypaść do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom, oraz nakazuje wydać te części poszczególnym współwłaścicielom. Ta ostatnia część postanowienia stanowi tytuł egzekucyjny. Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku takiego porozumienia – w drodze orzeczenia sądowego.
Skutki dokonania podziału quo ad usum
Bardzo ważną cechą umowy quo ad usum jest jej zobowiązaniowy charakter. Wiąże się to z tym, że współwłaściciele oczywiście muszą stosować się do ogólnych postanowień umowy, jednak w dalszym ciągu posiadają taki sam udział w nieruchomości. Umowa ta w żaden sposób nie ingeruje w wysokość posiadanych udziałów w nieruchomości, a co za tym idzie – nie znosi współwłasności.
Podkreślić również należy, że skutkiem podziału quo ad usum może być to, że ciężary i wydatki związane z częścią rzeczy, z której korzysta dany współwłaściciel z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, obciążają tylko tego współwłaściciela i tylko jemu przypadają pożytki związane z tą częścią. Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quo ad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Z tego samego powodu współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quo ad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane. Jeżeli jednak nakłady współwłaściciela (przy podziale quo ad usum) zwiększają wartość całej rzeczy (przynoszą korzyść wszystkim współwłaścicielom) to współwłaściciel taki będzie mógł żądać rozliczenia tych nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
Wypowiedzenie umowy o podział nieruchomości do używania (quo ad usum)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, a także narusza prawa współwłaściciela, przysługujące mu w związku z posiadaniem rzeczy wspólnej. Tym samym zmiana treści lub rozwiązanie umowy o podział quo ad usum może nastąpić w wyniku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli, lub w drodze orzeczenia sądowego, co gwarantuje wszystkim współwłaścicielom poszanowanie ich praw i interesów.
Quo ad usum to przydatne narzędzie, które pozwala współwłaścicielom efektywnie korzystać z nieruchomości, unikając konfliktów. Umowa tego typu nie wpływa na wielkość udziałów w nieruchomości, ale daje prawo do wyłącznego użytkowania jej części. Poznaj szczegóły, by lepiej zrozumieć swoje prawa i możliwości. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak wykorzystać podział quo ad usum w swojej sytuacji!
