Gdy małżonkowie się rozwodzą, to jednym z głównych problemów przy podziale majątku jest dom lub mieszkanie. Jedna z osób najczęściej się wyprowadza i może domagać się spłaty. A czy w przypadku posiadłości da się ją równo podzielić, aby rozwodnicy mogli wspólnie tam mieszkać? Na szczęście prawo rodzinne porządkuje te kwestie, aby ułatwić rozwiązanie sporów. Wyjaśniamy, jak rozliczyć nieruchomości przy podziale majątku wspólnego.
Co dzieje się z nieruchomością przy podziale majątku po rozwodzie?
Nieruchomość należąca do majątku wspólnego zwykle wymaga osobnego omówienia, ponieważ jej nie da się rozliczyć tak łatwo, jak pieniędzy na rachunku. Podział majątku po rozwodzie zaczyna się więc od ustalenia, czy dom, mieszkanie albo działka rzeczywiście weszły do dorobku małżonków, jaka jest ich wartość oraz czy lokal obciąża kredyt hipoteczny.
Przyznanie nieruchomości jednemu małżonkowi ze spłatą drugiego
Najprostszy scenariusz pojawia się wtedy, gdy jeden z byłych małżonków chce zatrzymać lokal i ma środki na spłatę drugiej strony. Sąd albo strony w akcie notarialnym ustalają wtedy wartość mieszkania, wysokość spłaty oraz termin zapłaty. Przykładowo, gdy wspólne mieszkanie warte jest 700 000 zł, a udziały są równe, osoba przejmująca lokal powinna co do zasady rozliczyć z byłym małżonkiem połowę tej wartości. Znaczenie ma jednak kredyt, wcześniejsze nakłady, spłaty rat po rozstaniu oraz żądanie nierównych udziałów. Dlatego rozliczenie nieruchomości przy podziale majątku po rozwodzie wymaga dokumentów z banku, operatu szacunkowego i jasnego wskazania, kto ma przejąć dalsze obowiązki związane z lokalem.
Sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków
Sprzedaż nieruchomości bywa dobrym rozwiązaniem, gdy żadna ze stron nie chce albo nie jest w stanie przejąć mieszkania ze spłatą. Małżonkowie mogą sami znaleźć kupującego, uzgodnić cenę i podzielić środki po uregulowaniu kosztów oraz ewentualnego kredytu. Gdy spór trafia do sądu, sprzedaż przymusowa zwykle wydłuża postępowanie i naraża strony na niższą cenę niż przy transakcji rynkowej. Warto więc wcześniej ustalić minimalną kwotę, zasady prezentacji lokalu i sposób rozliczenia opłat poniesionych do dnia sprzedaży. Takie ustalenia w kwestii podziału majątku przy rozwodzie ograniczają konflikt, zwłaszcza gdy jedna osoba mieszka w nieruchomości, a druga spłaca część zobowiązań.
Fizyczny podział nieruchomości
Fizyczne wydzielenie części nieruchomości sprawdza się głównie przy domach, większych działkach albo budynkach, które da się podzielić zgodnie z przepisami technicznymi i planistycznymi. Potrzebna jest możliwość utworzenia samodzielnych części, np. dwóch lokali z osobnymi wejściami, instalacjami i dostępem do drogi. W tego typu sprawie podziału majątku po rozwodzie zwykle pojawia się biegły, który ocenia, czy taki wariant ma sens oraz ile kosztują prace adaptacyjne. Jeżeli miałoby dojść np. do zbyt kosztownej przebudowy lub powstania części o bardzo różnej wartości, sąd może wybrać spłatę albo sprzedaż.
Jak rozliczyć nakład na zakup nieruchomości z majątku osobistego?
Nakład z majątku osobistego trzeba wykazać, a samo twierdzenie o przekazaniu pieniędzy zwykle nie wystarczy. Chodzi np. o sytuację, w której jeden z małżonków sprzedał mieszkanie kupione przed ślubem, a uzyskane środki przeznaczył na wkład własny do wspólnego domu. W takim przypadku należy zebrać umowę sprzedaży wcześniejszego lokalu, przelewy, akt notarialny zakupu nowej nieruchomości oraz dokumenty bankowe. Sąd bada, czy pieniądze rzeczywiście pochodziły z majątku osobistego i czy zwiększyły wartość wspólnego składnika. Rozliczenie nie sprowadza się zawsze do prostego oddania nominalnej kwoty sprzed lat. Znaczenie ma proporcja wkładu, aktualna wartość nieruchomości oraz to, czy wydatek służył zwykłym potrzebom rodziny, czy powiększył majątek w chwili ustania wspólności.
Jak nierówne udziały wpływają na rozliczenie nieruchomości?
Punktem wyjścia są równe udziały w majątku wspólnym, ale art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pozwala żądać innego rozliczenia, gdy przemawiają za tym ważne powody oraz różny stopień przyczynienia się do powstania dorobku. Sam fakt, że jedna osoba zarabiała więcej, zwykle nie przesądza sprawy, ponieważ sąd bierze pod uwagę także prowadzenie domu, opiekę nad dziećmi i wsparcie drugiego małżonka. Inaczej oceniana jest sytuacja, w której jeden z małżonków trwonił środki, unikał pracy mimo możliwości zarobkowych albo zadłużał rodzinę. Dlatego sąd czasami ustala nierówne udziały np. w proporcji 70 do 30. Osoba przejmująca dom rozlicza wtedy część odpowiadającą udziałowi drugiej strony, z uwzględnieniem nakładów i pozostałych roszczeń.
Nieruchomość rozlicza się przez ustalenie jej wartości, udziałów małżonków oraz roszczeń związanych z kredytem, nakładami i spłatami. Dom albo mieszkanie może trafić do jednej osoby za odpowiednim rozliczeniem, zostać sprzedane albo wyjątkowo podzielone fizycznie, jeśli pozwala na to stan prawny i techniczny. Im lepiej strony udokumentują źródła finansowania oraz poniesione wydatki, tym łatwiej ograniczyć spór o końcową kwotę należną każdemu z byłych małżonków.
